Immobilienverkauf „Baujahr 1963, renovierungsbedürftig“: Elektroleitungen aus Bauzeit stellen keinen Mangel dar!

Das Landgericht Frankfurt am Main hatte in einem von uns vertretenen Verfahren zu verschiedenen behaupteten Mängeln aus einem Immobilienverkauf zu entscheiden. Im Exposé wurde das Baujahr der Eigentumswohnung mit 1963 angegeben und darauf hingewiesen, dass die Ausstattung aus der Bauzeit stammt. Insgesamt sei die Wohnung renovierungsbedürftig. Die spätere Käuferin hatte die Wohnung mehrfach besichtigt. Später wurde das Exposé auf „sanierungsbedürftig“ geändert. Im notariellen Kaufvertrag wurden alle Rechte wegen Sachmängeln ausgeschlossen, soweit sie nicht arglistig verschwiegen wurden.

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Die Käuferin ließ die Elektro- und Wasserleitungen erneuern und die Wohnung malern. Sie machte die Kosten hierfür gegenüber der Verkäuferin geltend, weil die Wohnung insoweit mangelhaft gewesen sei. Außerdem sei die Wohnung mit 88 m² deutlich kleiner als die im Exposé angegebenen ca. 94 m². Dadurch sei die Wohnung auch viel weniger wert, was eine Minderung des Kaufpreises rechtfertige.

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Mit Urteil vom 25.04.2024 – 2-02 O 577/23 wies das Landgericht die Klage ab. Hinsichtlich der Elektro- und Sanitärinstallationen und der Malerkosten bestünden schon keine Mängel. Die Wohnung habe den subjektiven und objektiven Anforderungen entsprochen, da sie zum Wohnen geeignet gewesen sei. Die Angabe im Exposé mache auch deutlich, dass sich die Wohnung in einem Stand aus dem Jahr 1963 befinde. Eine vom tatsächlichen Zustand abweichende Beschaffenheitsvereinbarung folge daraus nicht. Insoweit folgt des Landgericht Frankfurt am Main der Auffassung des OLG Dresden im Beschluss vom 16.01.2020 – 4 U 2183/19. Selbst wenn ein Mangel angenommen würde, hätten die Parteien jedenfalls einen Gewährleistungsausschluss vertraglich vereinbart. Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln konnte die Käuferin nicht beweisen.

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Die Käuferin habe auch keinen Anspruch auf Minderung wegen der konkreten Wohnungsgröße. Zum einen sei im Exposé darauf hingewiesen worden, dass es sich nur um eine Circa-Angabe handelt. Dies impliziere die Möglichkeit einer gewissen Abweichung. Dabei sei eine Abweichung von vorliegend etwa 6% innerhalb eines zu tolerierenden Rahmens, sodass auch insoweit kein Mangel bestanden habe.

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